Сделки купли-продажи с участием несовершеннолетних

Прежде всего необходимо определить, кто такие несовершеннолетние? Итак, граждане в возрасте до 18 лет признаются несовершеннолетними, при этом до 14 лет они являются малолетними. Они недееспособны, и сделки от их имени всегда совершают законные представители.

Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Кроме того, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Но, как и в любом правиле здесь существуют свои исключения, а именно: при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным); в случае эмансипации (ст. 27 ГК РФ), означающей что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность. В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Законодательство РФ рассматривает несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства. При осуществлении сделок с недвижимостью государство накладывает на органы опеки обязанность по обеспечению защиты имущественных прав несовершеннолетних.

Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе объекта недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом. Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была каким-то образом проведена, она однозначно будет признана судом недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).